摘要：相對(duì)寬松的流動(dòng)性是房企搶地?zé)崆榛貧w的主因。易居研究院研究員沈昕指出，在經(jīng)過去年全年的偏緊之后，2019年一季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上行。
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與率先升溫又“帶頭”降溫的一線樓市不同，中國(guó)多地二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期依然春意盎然，房市、地市雙雙升溫。
土地市場(chǎng)回暖
今年以來，多個(gè)二線城市土地市場(chǎng)活躍。4月末，江蘇省蘇州市5天內(nèi)兩次土拍均有地塊創(chuàng)下樓面價(jià)新高。如：29日，蘇州工業(yè)園區(qū)一地塊成交樓面價(jià)約每平方米3.03萬元(人民幣，下同)，溢價(jià)37.7%。這是近10年來，蘇州工業(yè)園區(qū)拍出的單價(jià)最高的住宅用地。
除蘇州外，武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市土地市場(chǎng)同樣活躍。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月下旬，短短一周時(shí)間(4月22日-28日)，以熱點(diǎn)二線為主的大中城市“賣地”金額高達(dá)1167.5億元，創(chuàng)下2年來新高，環(huán)比上漲134%。其中，武漢土地成交金額超過311億元，合肥成交金額213億元、蘇州為146億元，杭州為87億元。
相對(duì)寬松的流動(dòng)性是房企搶地?zé)崆榛貧w的主因。易居研究院研究員沈昕指出，在經(jīng)過去年全年的偏緊之后，2019年一季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上行。近期，中國(guó)M1同比增速連續(xù)9個(gè)季度下行后轉(zhuǎn)為上行。全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率走勢(shì)穩(wěn)中有降。融360發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，已連降4個(gè)月。
在此環(huán)境下，4月房企融資熱情持續(xù)高漲。中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括融信中國(guó)、中國(guó)恒大等在內(nèi)的房企當(dāng)月發(fā)布融資計(jì)劃接近2600億元。企業(yè)融資成本繼續(xù)降低，多數(shù)房企融資成本告別“兩位數(shù)”利率。到手更多“便宜的錢”，加快了房企拿地的步伐。
二線城市成為其拿地爭(zhēng)奪的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙指出，豬年春節(jié)過后，房企投資回歸二線帶動(dòng)土地市場(chǎng)急劇升溫。當(dāng)前房企在二線城市拿地規(guī)模占比顯著提升。3月份，在一線和三四線城市土地出讓金同比仍處在下行通道之時(shí)，二線城市已出現(xiàn)近36%的漲幅。
房市春意融融
與“小陽春”開始消散的一線樓市不同，房貸利率下降，人才政策密集出臺(tái)，加之土地市場(chǎng)熱火朝天，二線樓市依然春意融融。
58同城、安居客發(fā)布的《4月國(guó)民安居指數(shù)》顯示，4月全國(guó)新房市場(chǎng)找房熱度保持平穩(wěn)，環(huán)比上月微跌0.5%，但其中二線城市找房熱度上漲0.2%，南京、杭州等城市房?jī)r(jià)正在向一線城市靠攏。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份，在一線和三線城市新房成交量環(huán)比下滑的同時(shí)，二線城市仍保持5%的漲幅。其中，土地市場(chǎng)活躍的蘇州市，4月份新房成交面積環(huán)比上漲32%。有消息稱，蘇州市近期再現(xiàn)新房搶購(gòu)潮，不少新房樓盤，需要全款才能買到。
近兩年來，中國(guó)各線樓市分化顯著，一二三線城市各自處于不同的房地產(chǎn)周期之中。二線城市行情滯后于一線城市，三線城市又滯后于一二線城市。分析認(rèn)為，如今一線樓市已經(jīng)經(jīng)歷了一輪短暫升溫，正在逐漸回歸常態(tài)，二線城市滯后于一線，在需求釋放之后可能也將回歸平穩(wěn)。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋觯ㄟ^剖析當(dāng)前回暖城市的二手房成交結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)都是過往兩年積壓的剛需、改善的自住需求逐漸釋放，京滬渝呈小面積、低總價(jià)房屋成交比例上升的剛需特征，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平方米面積段的剛需客群比例不斷上升。這樣的需求格局也決定了本輪市場(chǎng)“回暖”持續(xù)周期的不確定性，待前期積壓需求釋放“消耗”之后，市場(chǎng)或?qū)⒂只貧w常態(tài)。
近期，中央政治局會(huì)議重申“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，這些信號(hào)顯示出“警示”作用，不排除后續(xù)政策出現(xiàn)微調(diào)收緊的可能性。
4月末，遼寧省丹東市收緊樓市調(diào)控，出臺(tái)包括5年限售，外地戶口限購(gòu)1套新房，同一樓盤房?jī)r(jià)月漲幅不能超0.6%等“大招”為樓市降溫。
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